Voorwaarden hypotheekrenteaftrek

Sinds 2013 is de wetgeving rondom uw hypotheek aanzienlijk veranderd. Met name de hypotheekrenteaftrek en de voorwaarden om daarvoor in aanmerking te komen zijn aangepakt.

Heeft u uw hypotheek afgesloten voor 1 januari 2013 dan blijft uw hypotheekrenteaftrek onveranderd. Dit geldt ook als u een hypotheek oversluit. Als u echter een bestaande lening ophoogt (bijvoorbeeld voor verbouwing), dan gelden de huidige regels wel voor het extra bedrag dat u bijleent.

Binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflossen

Tot 2013 kon u kiezen uit veel verschillende hypotheekvormen. Nu komt u alleen in aanmerking voor een hypotheek met renteaftrek als u uw lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair (volledig) af lost.

Maximaal tarief hypotheekrenteaftrek

Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is wordt steeds verder afgebouwd.

* Dit is gelijk aan het basistarief van het nieuwe tweeschijvenstelsel.

Bijleenregeling

Verkoopt u uw eigen woning en maakt u winst? Dan verwacht de belastingdienst dat u deze winst investeert in uw nieuwe woning. Met deze winst betaalt u dus (een gedeelte) van uw nieuwe woning. Doet u dat niet dan is dat gedeelte niet aftrekbaar. De bijleenregeling is overigens alleen van toepassing wanneer u na de verkoop van uw woning binnen 3 jaar weer een nieuwe woning koopt.

Meer informatie: Belastingdienst

WOZ waarde

De grondslag voor het eigenwoningforfait is de WOZ-waarde. Deze is niet alleen van belang voor het eigenwoningforfait, maar ook bepalend voor de hoogte van een aantal belastingen voor huiseigenaren. Denk bijvoorbeeld aan de OZB, watersysteemheffing en de schenk- en erfbelasting.

Door de stijging van de huizenprijzen stijgt ook de WOZ waarde. Bent u benieuwd naar de WOZ waarde van uw woning? U kunt deze eenvoudig opvragen op WOZ-waardeloket.

Verlaging eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait wordt in de komende jaren verlaagd. Als de daling volgens het huidige plan verloopt zal het eigenwoningforfait volgens onderstaand schema in 2023 op 0,45% uitkomen.

Bovenstaande tabel geldt voor woningen met een WOZ-waarde van € 75.000 tot € 1.090.000. Voor woningen boven de € 1.090.000 is het eigenwoningforfait € 6.540 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.090.000.

Eigenwoningforfait bij aflossing hypotheek

Deze regeling is van toepassing wanneer u uw hypothecaire lening geheel of zo goed als geheel heeft afgelost. Het eigenwoningforfait kan dan hoger zijn dan de hypotheekrenteaftrek. De Wet-Hillen regelde dan dat mensen die hun hypotheek helemaal of bijna volledig hebben afgelost geen eigenwoningforfait hoeven te betalen.

Deze regeling wordt vanaf 2019 in dertig jaar stapsgewijs afgebouwd (afschaffing in 2048). Hierdoor gaan huiseigenaren met geen of een kleine eigenwoningschuld alsnog belasting betalen over het bezit van hun eigen woning.

Bijkomende kosten zelf betalen

De maximale lening die u mag afsluiten voor een woning is 100 % van de waarde van de woning. Dat betekent dat u de bijkomende kosten (bijvoorbeeld overdrachtsbelasting en financieringskosten) uit eigen middelen moet betalen.

Lees hierover ook ons bericht: Hoeveel eigen geld heeft u nodig?

Maximale maandlasten voor tweeverdieners

De hypotheekverstrekker rekent uit welk deel van uw bruto-inkomen u maandelijks bruto mag besteden aan uw hypotheek. Tweeverdieners kunnen het tweede inkomen mee laten tellen om meer te lenen voor de financiering van hun koopwoning. Het laagste inkomen mag in 2020 voor 80% en in 2021 voor 90% meetellen in de berekening van de maximale hypotheek. Een tweede inkomen van bijvoorbeeld € 24.000 biedt hierdoor in 2021 ongeveer € 7.500 meer ruimte.

Lagere toetsrente bij aflossing hypotheekdeel binnen 10 jaar

Neemt u een hypotheek met een rente die korter dan tien jaar vaststaat én die aan het einde van de rentevastperiode is afgelost? Dan mag er worden gerekend met de werkelijke rente die u gaat betalen in plaats van de toetsrente (5% in het eerste kwartaal van 2019). Dat kan veel schelen.

Hogere hypotheek voor energiezuinige woningen

Niet alleen bij een hypotheek met NHG zijn er extra financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen. Voor een NulOpdeMeter-woning (een huis dat evenveel energie opwekt als dat het verbruikt) kunt u tot € 25.000,- extra lenen. Koopt u een energiezuinige woning of wilt u uw toekomstige woning energiezuiniger maken? Dan kunt u tot € 9.000,- extra financieren binnen uw hypotheek.

Bovengrenzen

De bovengrenzen van de NHG zijn gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. De bedragen die u maximaal kunt lenen voor een hypotheek met NHG staan in onderstaande tabel.

Hoeveel kost NHG?

Voor een hypotheek met NHG betaalt de koper eenmalig een bedrag, de zogenaamde borgtochtprovisie die ook wel ‘NHG premie’ wordt genoemd. Deze borgtochtprovisie betaalt u via de geldverstrekker aan NHG zodra de hypotheek wordt afgesloten. De borgtochtprovisie bedraagt 0,7%.

Waarom een hypotheek met NHG?

Met de NHG weet u zeker dat uw hypotheek past bij uw inkomen en beperkt u de financiële risico’s van een eigen koopwoning. U bent hierdoor beter beschermd tegen onverwachte veranderingen in uw persoonlijke financiële situatie. Bijvoorbeeld in het geval van een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. De NHG biedt u in deze vervelende periode een financieel vangnet waarop u kunt vertrouwen. Een hypotheek met NHG levert ook vaak een aantrekkelijke rentekorting op.

Geen verplichte overlijdensrisicoverzekering bij lening boven 80% van de woningwaarde

Om in aanmerking te komen voor NHG is het niet meer verplicht om een overlijdensriscoverzekering (een verzekering die geld uitkeert na overlijden van de verzekerde persoon) af te sluiten als de lening meer bedraagt dan 80% van de waarde van de woning. In 2017 was dit nog wel het geval en moest een overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten voor het bedrag dat deze grens werd overschreden.